Antalya - 12 Aralık 2022
‘‘kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğu’’
Kira sözleşmesi kapsamında, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları da kefalet sözleşmesine konu edilebilir ve teminat altına alınabilir. Kefilin sorumluluğu ise kira sözleşmesinde özellik arz ettiğinden kefaletin ayrıca bazı şekli şartlar ihtiva etmesi gerekmektedir. Bu konuda yasal mevzuata dair hukuki değerlendirme yapan Antalya Kaza Mağdurları, Sosyal Güvenlik ve Tüketici Hakları Derneği (KazaMağdurDer) Genel Başkanı Ali Körükçü; “kefalet altına girerek soumluluklarının ne zaman ve hangi şartlarda sona ereceğini düşünüp endişe yaşayanların, hak savunuculuğu yapan sivil toplum kuruluşları başta olmak üzere hukuki destek alarak ortaya çıkabilecek mağduriyetlerden kurtulmaları gerektiğini” söyledi.
Kefaletin geçerli olabilmesi için (1) yerine getirilmemesi halinde kefilin sorumlu olmayı üstlendiği geçerli bir asıl borcun bulunması, (2) geçerli bir kefalet sözleşmesinin bulunması, (3) kefalet sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması (4) kefilin sorumlu olduğu meblağın belirlenmesi gerekmektedir. Kefaletin, TBK’nın 583. maddesinin 1. fıkrası uyarınca belirlenen şekil şartlarına haiz olması gerektiği açıktır. Kefalet sözleşmesinin feriliği ilkesi uyarınca, geçerli bir kefalet sözleşmesinin söz konusu olabilmesi için kira sözleşmesinin de geçerli biçimde kurulmuş olması gerekir.
TBK’nın 583. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; “Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.”. Kira sözleşmesine eklenen kefalet hükmünün geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinde kefilin el yazısı ile sorumlu olduğu miktar ve kefalet tarihi mutlaka belirtilmelidir.
Taraflar arasında müteselsil kefalet hususunda anlaşma varsa; kefaletin müteselsil olduğuna ilişkin ibare mutlaka kefilin el yazısı ile belirtilmelidir. Aksi halde kefalet, adi kefalet olarak kabul edilecektir. “müteselsil” ibaresi, kefil tarafın el yazısı ile değil de metin içerisinde matbu olarak yazılmış ise de adi kefalet olarak kabul edilecektir. Kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe adi kefalet kuralının bir istisnası ise 6012 sayılı Türk Ticaret Kanunu (“TTK”)’nun 7. maddesidir. Kiracı için ticari bir iş sayılan kira sözleşmesine kefil olunması halinde kefil ve kefillere, taahhüt veya ödemenin yapılmadığı veya yerine getirilmediği ihbar edilmeden temerrüt faizi yürütülemez.
Ticari işlerdeki bu hususun da bir istisnası bulunmakta olup 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (“TKHK”)’nun 4. maddesinin 6. fıkrası uyarınca “tüketicinin edimlerine karşılık olarak alınan şahsi teminatlar, her ne isim altında olursa olsun adi kefalet sayılır”. Bu bağlamda kiracının tüketici olması halinde, kefalet TKHK’nun 4. maddesinin 6. fıkrası uyarınca adi kefalet sayılacaktır.
Kira sözleşmesinde kefilin sorumlu olacağı limit hiç belirtilmemişse ya da kefilin el yazısı ile değil de matbu olarak belirtilmiş ise bu kefalet hükümsüz olacaktır. Kefaletin tarihinin de kefilin el yazısı ile belirtilmesi gerekmektedir. Zira bu hususlar geçerlilik şartı olup kira sözleşmesinde bulunmaz ise kefalet geçersiz olacaktır.
TBK’nın 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 (onbeş) gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kira sözleşmesi 1 (bir) yılın sonunda kanunen yenilendiği için sözleşmenin ne kadar süreceği ve kira bedelinin ne kadar olacağı belirli değildir. Kefilin sınırsız bir süre ve kira bedeli sorumluluğu bulunması hali düşünüldüğünde bu husus 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”)’nun 23. maddesine aykırılık teşkil etmektedir. Zira“kimse özgürlüklerinden vazgeçemez veya onları hukuka ya da ahlâka aykırı olarak sınırlayamaz.” kefilin sınırsız bir süre ve kira bedeli ile sorumlu tutulması ise anılan madde hükmü uyarınca kişilik haklarının ahlaka aykırı olarak sınırlanması sayılacağından hukuka aykırılık teşkil etmektedir. Bu nedenle TBK’nın 598. maddesi uyarınca; “Bir gerçek kişi tarafından verilmiş olan her türlü kefalet, buna ilişkin sözleşmenin kurulmasından başlayarak on yılın geçmesiyle kendiliğinden ortadan kalkar. Kefalet, on yıldan fazla bir süre için verilmiş olsa bile, uzatılmış veya yeni bir kefalet verilmiş olmadıkça kefil, ancak on yıllık süre doluncaya kadar takip edilebilir”.
Kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemlerinde de mevcut kefaletin geçerli olabilmesi için bu hususun sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
Kefilin iradesi, sadece bir yıllığına kefil olmaya yönelik değil ise sonraki yıllara ilişkin kira tutarı belirtilmemiş olsa bile ilk kira tutarı üzerinden kefil sorumlu olmalıdır. Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki bu sorumluluk en fazla 10 (on) yıl ile sınırlıdır.
Kira sözleşmelerinde kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve süre açıkça belirtilmelidir. Şayet, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin, kefalet süresinden daha kısa olması durumda uzayan dönemde kefilin sorumluluğuna gidebilmek için kira sözleşmesinde uzayan dönemde sorumluluğa ilişkin hüküm aranmazken; kefalet süresinin, belirli süreli kira sözleşmesi süresinden daha kısa ya da eşit olduğu durumlarda kira sözleşmesinin uzayan döneminde kefilin sorumlu olabilmesi için bu hususun mutlaka sözleşmede düzenlenmesi gerekmektedir. Çünkü ilk ihtimalde kira sözleşmesinin süresi uzamış olsa da kefalet süresi sınırları içerisinde kalabilecek iken, ikinci ihtimalde kira sözleşmenin uzaması durumunda kefalet süresi aşılacaktır. Bu nedenle ikinci ihtimalde kira sözleşmesinde kefilin uzayan dönemde sorumlu olabilmesi için açıkça hüküm bulunmalıdır.
Bu hususlarda mağduriyet yaşayanların hak ihlallerine karşı bilinçli olmaları, hak savunuculuğu yapan sivil toplum kuruluşları ile bağlarını artırmaları ve bu kuruluşlardan destek alarak haklarını gereği gibi savunmaları menfaatlerine olacaktır.
Ali KÖRÜKÇÜ / Gn.Bşk.
Hukukçu/Ekonomist
