Antalya, 28.08.2016
‘‘ kira sözleşmeleri bir borç alacak ilişkisidir ’’
Kiracı ve Kiraya verenlerin karşılaştıkları sorunların gitgide artış gösterdiği ve ortaya çıkan uyuşmazlıklarda yapılan yanlışlıkların daha sözleşme düzenlenirken gerçekleştiğini değerlendiren (TBF) Üyesi ve Antalya Kaza Mağdurları, Sosyal Güvenlik ve Tüketici Hakları Derneği (KazaMağdurDer) Genel Başkanı Ali Körükçü; “Kira sözleşmeleri yasal zorunluluklar taşıyan ve ispat yükü bulunan, kiracı-ev sahibi ilişkisinden daha çok bir borç alacak ilişkisine dönüşmüştür” dedi.
6098 sayılı TBK kira sözleşme hükümlerinde geçerli yasal mevzuatı içerir. Kanunun yürülüğe girdiği 01/07/2012 tarihinden önceki işlemlerde eski (BK) uygulanacak olup temerrüt, sözleşmenin sona ermesi ve tasfiye hükümlerinde yeni (TBK) uyğulanacaktır.
Kira sözleşmeleri yazılı olarak yapılabileceği gibi, sözlü olarak da yapılabimektedir. Kira kontratının sözlü olarak yapılması, ev sahibi ve kiracının haklarını etkilemez. Burada önemli olan ispat yükümlülüğüdür (HMK).
Kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmadan kira sözleşmesini devredemez. İşyerlerinde ise kiraya veren; yazılı rızasını haklı bir neden olmaksızın vermekten kaçınamayacaktır hükmü mevcuttur.
Kiraya veren sözleşme yapılan kiralanan hakkında kiracıyı bir borç altına alacak sigorta vb.gibi bir işlem yapazamaz. Kiraya verenin kiralananla ilgili ayıplanrdan kaynaklı sorumluluklarını kaldıran sözleşme hükümleri de geçersizdir.
Kiracı yapacağı yenilikler için, kiraya verenden yazılı onay alması durumunda, kiralananı tahliyesi halinde eski haline getirme zorunluluğu bulunmamaktadır.Kiracı da yapılan yenilikler için kiraya verenden bir bedel talep edemez. Bu kuralla birlikte taraflar sözleşmeye bu konuda ek maddeler ekleyebilirler.
Konut kiraları (ÜFE) üretici fiyat endeksi ile sınırlıdır. 2012 yılından itibaren geçerli olan konut kira sözleşmelerindeki artış oranı işyeri kira artışlarında 01/07/2020 tarihine kadar ertelenmiştir yani işyerindeki kira artışında kira serbestisi uygulanmaktadır.
Taraflar arasında kira artış oranı belirlenmemiş ise, açılacak kira tespit davası ile kira bedelinin Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından tesbiti istenebilir.Burada üst sınır yine konutlar için ÜFE ile sınırlı olup mahkeme ÜFE altında da bir rakam belirliyebilir.Ancak 5 yıl ve sonrası süreli sözleşmelerde ÜFE geçerli olmayıp Mahkeme emsal değerlendirmelerde tesbitte bulunur.
Döviz ile yapılan kira sözleşmelerinde 5 yıl içinde artış yapılamaz. Hatta dövizde aşırı değerlenme sözkonusu olursa kiracı tespit davası açarak yeni kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.
Kira bedeli ve yan giderler haricinde de kiracının bir ödeme yükümlülüğü yoktur. Zamanında ödenmeyen kira için de cezai şart öne sürülemez ve muacciliyet de geçersizdir.
Yine depozito konusu da taraflarca yanlış uygulamalarla gündeme gelmektedir. Depozito 3 kira bedelini aşamaz. Tarafların ortak rızası ile çekilebilecek bir banka hesabına vadeli yatırılması, depozito kıymetli evrak ise yine bankaya depo edilmesi gerekmektedir. Kiraya veren sözleşmenin bitmesini müteakip 3 ay içerisinde bankaya bir bildirimde bulunmazsa banka depozitoyu kiracıya vermekle yükümlüdür.
Tahliye işlemleri sözleşme süreleri gözönünde bulundurularak haksız şart içermeden uygulanmalı; kiracıya süre bitiminden en az 3 ay öncesinden yazılı bildirimde bulunulmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye idurumunda ise kiraya veren ve yeni malikin eşi, alt soyu ve üst soyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacına binaen tahliye hakkı mevcuttur. İhtiyacın samimi ve gerçek olması gerektiği dikkatten kaçmamalıdır.Bu hüküm konut ve işyerleri içn birlikte geçerlidir.
Kiracı, kiralananla ilgili erken tahliye hakkına sahip olmakla birlikte, benzer koşullarda yeni bir kiracı bulununcaya dek makul süre kadar kira borcu devam edecektir.
İhtiyacen yada yeniden inşa nedeniyle tahliye durumunda, kiralanan şeyin yeni birine kiraya verilmesi 3 yıl boyunca yasaktır. Aksi halde 1 yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat yükümlülüğü içerir.
Kiracının tahliyesi halinde, kiraya veren kiralananı hemen incelemeli ve varsa ayıpları kiracıya bildirmelidir. Gizli ayıplarda da ayıbın tespit edildiği anda bu bildirim hemen yapılmalı aksi halde kiracı her türlü sorumluluktan kurtulacaktır.
Kiracının aleyhine olan yan giderlerin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedilebileceği ve kiracının tahliye edilebileceği gözden kaçırılmamalıdır.
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartının ise; kiralanan şeyin teslim edilme tarihinden sonra bir taahhüd olması halidir.
Yen Malik’in kira sözleşmesi ile bağlı olacağı yasal zorunluluktur (TBK).
Ali KÖRÜKÇÜ
KazaMağdurDer Gn.Bşk.
